고무열 원장(안전교육원)

부동산 정책 실패의 원인과 대책, - 어쩌다 한국은 부동산 블랙홀에 빠졌는가 ¿

Ⅰ. 정책 실패가 아니라 구조적 배신

대한민국 부동산 정책은 단순히 실패한 것이 아니다. 집단 배신의 릴레이였다. 시장은 정부를 믿지 않았고, 정부는 시장을 이해할 생각조차 없었다. 그사이 집은 ‘사는 곳’이 아니라 ‘베팅하는 칩’이 되었고, 국민은 평생 노동을 걸어도 내 집 한 채 얻기 어려운 카지노 사회에 갇혔다. 이것은 사고가 아니라 타자의 설계와도 같다.

한국 부동산 시장은 교과서의 자유시장도, 합리적 규제시장도 아니다. 이도 저도 아닌 ‘왜곡된 반(半)시장’ 위에 포퓰리즘 페인트를 덧칠한 결과가 오늘의 집값 대참사다. 시장은 망가졌고, 정치는 손을 놓았으며, 시민은 인질이 되었다.

Ⅱ. 구조적 함정 1. 공급의 비탄력성이라는 덫

경제학은 수요·공급을 말하지만, 한국의 주택시장은 애초에 균형이 불가능한 기형 구조다. 국토의 70%가 산지이고, 인구 절반 이상이 수도권에 몰려 산다. 토지는 ‘희소재’가 아니라 ‘성역’이 되었다. 이것이 시장 실패의 출발선이다.

필자의 생각은 개발할 수 있는 산지는 적극 활용해야 한다. 자연보호 단체는 도롱뇽 방패를 들고나올 것이고, 환경 교과서의 성인(聖人)처럼 분노하겠지만, 세계를 보라. 풀 한 포기 없는 사막에도 도시가 있다. 우리는 산이 넘쳐난다. 보호해야 할 곳은 보호하되, 썩어가는 산림을 방치하는 엉터리 ‘가짜 보존’은 끝내야 한다.

여기에 ‘시간’이 치명타를 가한다. 아파트 한 채 짓는 데 평균 7년이 걸린다. 가격이 폭등해도 즉각 공급은 불가능하다. 경제학적으로는 ‘공급의 극단적 비탄력성’, 정치적으로는 ‘투기 세력의 황금 구조’다. 이 판에서 실수요자는 영원한 패자다.

최근 다주택자 매도 유도는 방향 자체는 틀리지 않았다. 문제는 일관성 없는 갈지자 정책이었다. 왼쪽 깜빡이 켜고 오른쪽으로 돌진하는 정부, 그게 한국 부동산 정책이었다. 사실 부익부 빈익빈이 그를 뒷받침한다. 집을 여러 채 보유하면 집값도 오르고 매월 임대료를 챙기니 더욱 부는 증가하고 가난한 자는 매월 집세로 허덕인다.

Ⅲ. 구조적 함정 2. 왜곡된 수요의 자기 증폭

정상 시장에서는 가격이 오르면 수요가 줄어든다. 그런데 한국 부동산은 정반대다. 오를수록 더 사고 싶다. ‘오르면 오른다’라는 광기 어린 믿음이 시장을 지배한다. 전형적인 자기실현적 기대다.

여기에 1인 가구 폭증, 수도권 집중, 전세 불안, 교육·일자리 편중이 기름을 부었다. 이런 환경에서 “시장에 맡기자”라는 주장은 방화범이 소방관을 쫓아내는 것과 같다. 정부는 시장의 심판이 아니라 완충 장치여야 했다.

그러나 한국 정부는 늘 과잉규제와 과잉 완화를 번갈아 가며 춤을 췄다. 예측 불가능한 정책은 투기를 더 키웠다. 정부가 집값을 잡은 게 아니라, 집값에 놀아난 셈이다.

Ⅳ. 정치의 책임, 좌파 정권의 구조적 실패

숫자는 거짓말을 하지 않는다. 김대중 정부: 59.8% 상승 노무현 정부: 56.6% 상승 문재인 정부: 62.2% 상승 이건 우연이 아니라 패턴이다. ‘규제 남발 → 공급 위축 → 가격 폭등 → 뒤늦은 완화’라는 실패 알고리즘이 정권마다 복사·붙여넣기 됐다.

이재명의 “서울 아파트 1평 3억이 말이 되느냐”라는 말은 옳다. 그러나 그 괴물을 만든 책임을 회피해서는 안 된다. 더구나 이재명 정부 들어 서울 집값이 12주 연속 상승했다는 사실은 구조적 문제를 전혀 해결하지 못했음을 보여준다.

문제의 본질은 이념이었다. 시장을 악마화하면 공급이 죽고 시장을 신성시하면 투기가 춤춘다. 양극단이 집값 폭등의 공범이었다. 그렇다고 보수 정권이 책임이 없다는 것은 아니다. 

Ⅴ. 헌법적 차원, 주거는 기본권이다.

부동산은 사적 자산이지만, 주거는 공적 권리다. 집값 폭등은 단순한 경제 문제가 아니라 헌법 침해다. 국가는 국민이 인간답게 살 수 있는 주거 환경을 보장해야 할 의무가 있다. 따라서 필요한 것은 ‘규제 만능’도, ‘시장 만능’도 아니다. 고장 난 시장을 바로잡는 공적 개입이다.

공급 확대, 투기 억제, 실수요 보호 이 세 박자가 맞아야 비로소 안정이 온다.

Ⅵ. 해법, 체계 전환 없이는 미래가 없다.

첫째, 수도권 과밀 해체가 국가 전략이 되어야 한다.

공공기관 이전, 기업 유치, 교통망 재편 없이는 수도권 집값은 절대 내려가지 않는다.

둘째, 장기 주택 공급을 헌법적 규칙으로 만들어야 한다.

정권이 바뀔 때마다 흔들리는 정책은 정책이 아니라 즉흥극이다.

셋째, 투기는 때리고 실수요는 안아야 한다.

세금과 금융 규제는 잔혹한 몽둥이가 아니라 정밀한 수술칼이어야 한다.

Ⅶ. 결론, 집은 투기가 아니라 삶이다.

대한민국은 더 이상 ‘집값 공화국’이어선 안 된다. 집이 재테크 수단이 아니라 삶의 토대일 때 비로소 선진국이다. 지금까지의 실패는 경제가 아니라 정치의 실패였다. 필요한 것은 분노가 아니라 설계, 선동이 아니라 구조 개혁, 규제가 아니라 균형이다.

부동산을 바로잡지 못하면 한국의 미래도 없다. 집값이 나라를 지배하는 한, 정치는 국민을 배신한 것이다.

여러분의 따뜻한 후원(우체국 312728-02-158902)은 펜에 온기를 더하고, 침묵 속의 진실을 세상 밖으로 이끌어 줍니다.