논설위원 김상호

정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 보완책을 발표했다. 토지거래허가구역(토허제) 내에서도 무주택자에 한해 전세 낀 매매, 즉 ‘갭투자’를 한시적으로 허용하는 것이 골자다. 다주택자의 매물을 시장에 유도하겠다는 취지지만, 대출 규제가 유지되는 상황에서 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

이번 대책의 가장 큰 걸림돌은 자금 조달이다. 서울 전 지역은 토허제로 묶여 있어 전세를 끼고 집을 사더라도 보증금을 제외한 잔금을 순수 자기 자본으로 치러야 한다. 예컨대 25억 원 아파트의 전세가가 10억 원이라면 매수자는 현금 15억 원을 즉시 동원해야 한다.

LTV(주택담보대출비율) 40% 규제 상황에서 무주택자가 이 정도 거금을 조달하기는 현실적으로 어렵다. 비강남권인 성북구 역시 12억~15억 원대 아파트를 매수하려면 최소 6억~8억 원의 현금이 필요하다. 결과적으로 이번 조치는 막대한 현금을 보유한 일부 무주택자에게만 상급지 진입 기회를 열어준 셈이다.

이번 보완책은 실거주를 2년간 ‘유예’해줄 뿐이다. 2년 뒤 세입자가 나갈 때는 반드시 매수자가 입주해야 하며, 다음 세입자를 받아 보증금을 돌려막는 방식은 불가능하다. 매수자는 2년 뒤 수억 원에서 십수억 원에 달하는 보증금을 내줄 자금 계획을 미리 세워야 한다.

현장에서는 자금력이 부족한 무주택자가 2년 뒤 입주를 담보로 수억 원대 갭투자에 나서는 것은 위험 부담이 크다고 보고 있다. 입주 시점에 보증금을 마련하지 못하면 집을 급하게 처분하거나 거액의 이행강제금을 물어야 하기 때문이다.

현재 서울의 주요 투자처인 강남권뿐 아니라 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 성북구 등은 모두 토허제로 묶여 있다. 정부는 다주택자의 퇴로를 열어주기 위해 빗장을 풀었지만, 정작 이를 받아낼 무주택자들은 대출 규제와 실거주 의무라는 이중 족쇄에 묶여 있는 형국이다.

결국 매물은 늘어나도 실제 거래로 이어져 ‘거래 절벽’이 해소될지는 미지수다.대출 규제 완화나 보증금 반환 대출 한도 확대 같은 실질적인 조치 없이는 시장의 신뢰를 얻기 힘들기 때문이다. 정부 정책이 현실과의 괴리를 극복하지 못하고 해프닝에 그칠 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

많은 사람이 너무 쉽게 주거 문제 해결에 정답이 있는 것처럼 말한다. 공급만이 답이라는 사람도 있고, 보유세 강화를 주장하는 이들도 있다. 하지만 부동산정책은 수많은 변수와 이해관계가 얽혀 있어 문제 해결이 어려운 영역이다. 수요, 공급, 세제, 주거복지, 지역균형발전 정책, 이 중 하나도 성공시키기 어렵지만 이 모든 정책을 성공적으로 추진한다고 해도 단기간에 주거 문제를 해결하는 것은 불가능하다.

지난 수십 년 동안 우리 사회에 만연해 있는 부동산 불패 신화로 인해 서울의 똘똘한 한 채로 수요가 몰리고 있지만 이를 억제하기는 어렵다. 부동산을 통해 부를 축적한 조부모와 부모 세대를 보며 자라난 20, 30대도 부모 세대의 길을 답습하고 있다. 30대 판사가 영끌해서 신축 아파트를 사고, 의사 부부가 수 십 억 원을 대출받아 재건축 아파트를 산다. 가상화폐와 주식해서 돈을 번 20, 30대가 고가 아파트를 사들인다. 그들만의 리그가 만들어지면서 고가 아파트의 상승폭은 웬만한 사람의 근로소득과 사업소득을 능가한다. 노동의 가치는 속절없이 추락한다.

최근의 매물을 보면 돈있는 30대들이 사들이고 있다는 것만 보아도 알 수가있다.결국 집을 장만 하고자 하는 서민들은 꿈도 꾸지 못하고 있다.

세금만으로 집 값을 잡을 수 없지만 세금 없이 수요 관리를 할 수는 없다. 대출 규제만으로는 현금 부자들의 투기 수요에 대응할 수 없기 때문이다.이재명 정부의 부동산 정책이 시험대에 오르는 이유이다.

서울 밖 3기 신도시에 서울 못지않게 살기 좋고 일자리가 있는 도시를 만들어 서울의 똘똘한 한 채에 대한 수요도 분산시켜야 한다. 제2, 제3의 판교 테크노밸리도 만들어야 한다. 사업성이 낮아 주택 공급이 어려운 비수도권에 공공이 나서 양질의 부담 가능한 주택을 공급해야 한다.아울러 서울 중심의 도시에서 지방 균형 발전을 이루어야 할 것이다. 국회를 포함한 공동기관이전,대기업의 본사이전등 인프라 구축이 선행되어져야 한다.

이번 부동산 대책이 선거공학에 "선거를 앞두고 10%의 다주택자를 때리면 다른 90%가 좋아할 것이라는 저열한 갈라치기"가 되질 않기를 바라는 마음 한편이다.이어 "양도세 중과로 매물잠김, 보유세 인상, 보유세 부담을 임차인에게 전가, 전월세 시장 규제, 전세 품귀와 월세 폭등이 문재인 정부 때 우리가 겪었던 부동산 파국의 경험이다. 앞으로 "결국 최종적으로 고통받는 이들은 전세를 구하지 못해 직장에서 더 먼 곳에서 통근해야 하는 가장들, 월세 부담에 월급을 받아도 남는 게 별로 없는 청년들"과 서민들을 시름에 다시금 울리는 일이 반복되지 않도록 해주길 바라는 바다.